Mietzinsfreistellung bzw. -reduktion für Geschäftsräume infolge von COVID-19
Bei Miet- und Pachtobjekte, die aufgrund der aktuellen behördlichen Anordnungen nicht zu dem Zweck benutzbar sind, für den sie angemietet wurden, besteht die Möglichkeit der Mietfreistellung oder Mietzinssenkung. Beispiele dafür wären Veranstaltungsräume für Kulturveranstaltungen oder Galerien, die aufgrund der behördlichen Covid-19-Verordnungen geschlossen werden mussten. Dabei gilt es jedoch einiges zu beachten.
Information zur Verfügung gestellt von IG Kultur Wien:
1. Für wen kommt eine Mietzinsbefreiung in Frage?
Die Möglichkeit der Mietfreistellung betrifft prinzipiell Miet- und Pachtobjekte, die aufgrund der aktuellen behördlichen Anordnungen nicht zu dem Zweck benutzbar sind, für den sie angemietet wurden. Beispiele dafür wären Veranstaltungsräume für Kulturveranstaltungen oder Galerien, die aufgrund der behördlichen Covid-19-Verordnungen geschlossen werden mussten.
Dieses Recht, im Fall von „außergewöhnlichen Zufällen“ (in diesem Fall: Covid19-Pandemie) die Mietzahlung auszusetzen kann in manchen Fällen vertraglich ausgeschlossen werden. Daher ist der individuelle Mietvertrag dahingehend genau zu prüfen (Ausschluss der Anwendung der §§ 1104, 1105 ABGB).
Wo beispielsweise keine Mietfreistellung auf der derzeitigen gesetzlichen Basis möglich sein wird, sind Ateliers, deren Nutzung weiterhin möglich bleibt, und in denen prinzipiell entsprechend dem Zweck des Mietvertrags weiter gearbeitet werden darf.
Eine anteilige Mietzinsfreistellung ist dann möglich, wenn die Nutzung nur teilweise verunmöglicht wird.
2. Was sind die gesetzlichen Grundlagen?
Das ABGB besagt in § 1096, dass eine Mietfreistellung dann möglich ist, wenn das Objekt nicht zum vertraglich "bedungenen" (vereinbarten) Gebrauch taugt. Übliche Anwendungsfälle dafür wären etwa bauliche Mängel, die eine Benutzung verhindern. Der nun eingetretene Spezialfall, bei dem der Mietgegenstand aufgrund eines „außergewöhnlichen Zufalls“ nicht oder nur teilweise benutzbar ist, sind in §§ 1104 und 1105 des ABGB geregelt.
3. Was tun?
a.) Vor der nächsten Mietzahlung Anfang April empfehlen wir, die Feststellung Mietbefreiung inklusive Begründung an den/die Vermieter*in zu senden. Es hat neben der Erklärung der Mietfreistellung auch zu enthalten, dass die Mieten nur unter Vorbehalt bezahlt werden, sodass ein Anspruch auf eventuelle Rückforderung nach rechtlicher Klärung gewahrt bleibt.
Wichtig ist, dass das Schreiben nachweislich ankommt, also am besten per Einschreiben oder Fax.
> Vorlage für dieses Schreiben
b.) In einem weiteren Schritt empfehlen wir die individuelle Beratung im Einzelfall, und dann erst die tatsächliche Mietkürzung vorzunehmen.